» » Как продать квартиру в ипотеке?

Как продать квартиру в ипотеке?

С развитием и расширением ипотечного кредитования у нас в России у многих людей появилась чудесная возможность в короткие сроки переселиться в собственную чистую и уютную квартиру. Благодаря длительным срокам погашения ипотечного кредита, покупка жилья в ипотеку стала доступна довольно большому количеству россиян, и даже тем, у кого не очень высокие доходы. Но 30 и 20 лет – это немалые сроки, в течение которых в семьях обязательно возникают различные перемены. И вот, еще не выплаченная квартира становится либо слишком тесной, либо, наоборот, чересчур просторной. Но ведь недвижимость находится в залоге у банка. Как продать квартиру в ипотеке? Попробуем ответить на этот вопрос.

Возможные причины продажи квартиры

Продать квартиру в ипотеке

В жизни никто не застрахован от изменений: приятных или грустных, горячо желаемых и ожидаемых или нежданных и непредвиденных. За период действия ипотечного договора заемщик, исправно выплачивая поэтапно долг, был прилежным и добросовестным не только в банке, но и в своей семье. И вот, из двух человек семья выросла до четырех или пяти. Однозначно нужна квартира больше площадью.

Престарелым родителям уже тяжело жить в деревне. А куда их поселить? Нужна еще одна комната. Нужно расширять жилплощадь.

Заемщик защитил диссертацию и занялся научными изысканиями. Для работы просто необходим отдельный кабинет. Опять единственным решением будет продажа этой квартиры с  меньшей площадью и покупка более просторной и с большим количеством комнат.

Но бывают и не очень радостные события, из-за которых возникает необходимость в продаже жилья. Например, развод и, как следствие раздел имущества.

Болезнь заемщика или члена семьи может также послужить причиной продажи недвижимости. Нужны деньги на операцию. Поэтому придется переезжать в маленькую квартирку.

Выход на пенсию, смерть супруга, потеря работы – вот только несколько причин, которые могут служить основанием для продажи жилой недвижимости, находящейся в залоге у банка. Но возможно ли это? 

Как продать квартиру в ипотеке: нужно ли ставить в известность банк?

В большинстве вариантов продажи квартиры, являющейся залогом у банка, вопросы ее продажи обязательно согласовываются с финансово-кредитным институтом. Только в одном случае можно не ставить в известность банк. Это досрочная выплата всего остатка долга. После окончательного расчета с кредитным учреждением можно смело выставлять жилую недвижимость на продажу.

Но есть одна загвоздка. Где взять сразу столько денег? Может быть у покупателя. Вариант возможен, хотя не каждому покупателю это понравится. Ведь деньги он должен дать практически под честное слово.

Другие варианты продажи

Как продать квартиру в ипотеке

Одним из способов продажи квартиры в ипотечном залоге можно назвать приобретение покупателем самого ипотечного кредита. Поиск покупателя осуществляется заемщиком через риэлтерское агентство или самостоятельно. В данном случае контракт купли-продажи  заключается между тремя лицами: покупателем, банком и заемщиком. Обязательства по ипотеке переоформляются на покупателя. И теперь он будет продолжать выплачивать банку остаток задолженности по ипотеке.

Перед одобрением сделки руководство финансово-кредитного института обязательно потребует от покупателя, который готовится стать новым заемщиком, документы, удостоверяющие его способность выплачивать ипотечный заем. Если у служащих банка возникнут сомнения, то в продаже ипотечного кредита покупателю может быть отказано.

Есть еще и другой способ продажи, включающий в себя и одновременное оформление новой ипотеки в этом же банке на покупку квартиры большей площади. По согласованию с банкирами после внесения полной стоимости недвижимости на счет банка снимается залог с квартиры и оформляется нотариальный договор по ее продаже новому покупателю. Денежные средства, полученные при продаже жилья, пойдут частично на погашение остатка ипотечного займа, а вторая их часть будет оформлена как первый взнос по новой ипотеке.

В том случае, если заемщик из-за потери работы или по каким-то другим причинам оказывается несостоятельным и не может дальше погашать платежи по ипотеке, банк сам решает вопрос о том, как продать квартиру в ипотеке, и подыскивает покупателя на невыплаченную недвижимость либо на сам ипотечный кредит. Но доводить до этого все же нежелательно. Продажа квартиры в залоге – это нестандартная сделка. Поэтому и продажная стоимость жилья будет предлагаться несколько ниже рыночной. Такая продажа квартиры в ипотеке возможна только в том случае, если заемщик согласен погасить остаток долга банку за счет вырученных денег от продажи жилья. Тогда сделка осуществляется во внесудебном порядке. Покупатель производит расчет за жилую недвижимость в банке-кредиторе под контролем сотрудника кредитного учреждения.

Когда банк снимает залог с квартиры

Как продать квартиру в ипотеке онлайн

Во всех описанных выше случаях главным моментом того, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, будет время снятия финансово-кредитным институтом залога для дальнейшего отчуждения недвижимого жилого имущества, то есть его продажи. От момента снятия залога и зависит та или иная схема продажи жилой недвижимости.

Снятие залога может быть осуществлено до того, как будет перерегистрировано право  собственности на жилье или после.

  • Залог снимается после перерегистрации права собственности. Сначала финансово-кредитная организация дает согласие на перерегистрацию и смену собственника залоговой квартиры, а затем снимает обременение. Нотариально заверенное проведение сделки и перерегистрация в ЕГРП проходит под контролем представителя банка. Деньги покупателя помещаются в две ячейки депозитария. В первую кладется доля от продажи, равная оставшемуся долгу банку от выданного ипотечного кредита. Во вторую закладываются остальные деньги. Все совершенные финансовые операции контролируются банковским сотрудником. После того, как квартира перешла в собственность покупателя, финансы из первой ячейки забираются банкирами, а содержимое второй ячейки получает право забрать продавец жилой недвижимости и бывший заемщик. При данной схеме покупатель квартиры может в любой момент, в случае, если сделка не состоялась, забрать свои деньги обратно.
  • Залог снимается до новой регистрации права собственности. При такой последовательности заемщик полностью рассчитывается с банком по остатку ипотечной задолженности, внося деньги на свой счет. После закрытия кредита банковское руководство выдает бывшему заемщику документальное подтверждение полного исполнения им всех обязательств перед финансово-кредитным институтом. На основе этого письма нотариус заверяет сделку по продаже квартиры, а в ЕГРП производится регистрация ее на нового собственника. Обременение может быть снято в тот же день, когда будет произведена перерегистрация смены собственника. Деньги на закрытие кредитных обязательств  можно взять у покупателя, заключив с ним предварительный договор. Если конечно он согласится на такой вариант сделки. 



  • 27-04-2013, 20:18
  • 2103
  • 0
(голосов: 0)

Комментарии:

Комментарии отсутствуют